ブラックストーンが国内不動産に3000億円投資、海外勢が日本の不動産に目をつける理由

銘柄分析・市場分析
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ブラックストーンが国内不動産に3000億円投資するらしいです。

米ブラックストーン、不動産投資3000億円 国内…(写真=AP)
米投資ファンド、ブラックストーン・グループが、日本の賃貸マンション群を一括の取引として過去最大の約3000億円で買うことがわかった。超低金利の資金調達コストを考慮すると日本の不動産の利回りは世界的に

ブラックストーンはオルタナティブ投資に注力するアセットマネジメント会社で、最近急にぶいぶい言わしてきてる感じありますね。

こういうニュースがあるとブラックストーンが3000億円投資するように見えますが、実際には不動産投資ファンドを作り、海外の年金基金とか国内の機関投資家からお金を集めて、あとは銀行からいくらか借入して低レバレッジで投資するというものだと思います。

ちなみに国内不動産は価格がとっても高くなっているようにみえますが、リスクフリーの金利、つまり国債との利回りスプレッドで見ると、日本国内不動産は世界的に見てかなり魅力的なんです。

国内不動産ファンドが投資対象にするようなコア不動産の利回りは4~5%というところでしょうか。10年国債金利がほぼゼロなのでイールドスプレッドも4~5%あります。

一方米国不動産のコア不動産ですと利回りが5~6%くらい、米国10年債利回りが足元急落して1.5%になってますが、長期2%くらいと考えるとスプレッドは3~4%となり、日本のスプレッドの方が高いです。

実際の借り入れには銀行から国債より高い金利が要求され、恐らく米国の金利の方が高くなるのでスプレッドはさらに縮みます。

なのでレバレッジを効かせて投資することを考えると、日本の不動産というのは海外投資家から見るとなかなか魅力的なのです。

下記グラフは米国の不動産投資利回り(キャップレート)とイールドスプレッドを並べたものです。

出所;:https://site2.convention.co.jp/gps2018/program/pdf/S06_Ruhmann_JP.pdf

平均的なイールドスプレッドは4%弱で、4~5%狙える日本と比べると低いですね。

その代わり米国の不動産は賃料が毎年2%以上上昇するという特徴があります。

ちなみに世界主要都市のイールドスプレッドはこんな感じで推移してます。

赤線の東京が一番スプレッドが大きい、つまり借金して買うには一番儲かりそうということですね。さらにこのブログでは何回も話してますが実質ベースで円安なので、買い物としても安いわけです。

海外勢が日本国内の不動産に目を付けると、スプレッドが海外基準まで押し下げられる、つまり価格が上がる方向に力が働きます。

長い目で見れば不動産が海外投資家たちの所有物になり、現地の人が住めなくなるという外国の主要都市にありがちな状況になってしまうかも知れませんね。

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